รู้ทัน “ขายฝาก”

รู้ทันขายฝาก

 

ขายฝาก เป็นอีกหนึ่งนิติกรรมของการซื้อขายอสังหาฯ ในรูปแบบหนึ่งที่มีกรรมสิทธิ์ จะตกอยู่กับผู้ซื้อฝากทันที แต่ทั้งนี้ยังเปิดโอกาสให้ผู้ขายนำเงินมาไถ่ถอนได้ ในระยะเวลาที่กำหนด โดยผู้รับฝากมีสิทธิ์ได้ผลตอบแทนจากการขายฝากสูงสุดถึง 15% ต่อปี หรือ 1.25% ต่อเดือน

โดยเปิดโอกาสให้ผู้ขาย มาซื้อคืนได้ เช่น นาย A เป็นเจ้างของกิจการมีที่ดิน  และต้องการนำเงินมาใช้ต่อยอดธุรกิจ เลยตัดสินใจ เอาที่ดินมาขายฝากไว้ที่นาย B  และนาย A สามารถนำเงินมาซื้อที่ดินคืนได้ในระยะเวลาที่กำหนด ตามสัญญา แต่ไม่เกิน 10 ปีตามกฎหมายกำหนด ถ้าไม่สามารถนำมาไถ่ถอนคืนได้ ทรัพย์สินนั้นต้องตกเป็นของนาย B ทันที

ถ้ามองในแง่ของการซื้อขาย จะเห็นได้เลยว่าทรัพย์สินนั้นได้มาโดยตรง โดยที่ไม่ต้องฟ้องร้องกัน เมื่อผิดชำระหนี้ เพราะมีการทำสัญญาตกลงเป็นลายลักษณ์อักษรกันแล้ว และในแง่ของผู้ขายฝาก ก็มีโอกาสไถ่ถอนทรัพย์นั้น ด้วยการนำเงินมาคืนตามที่ตกลงไว้ได้เช่นกัน

โดยจะมีการจดทะเบียนเพื่อเสียค่าธรรมเนียม 2% จากราคาประเมิน และต้องชำระภาษีเงินได้หัก ณ ที่จ่าย และอากรแสตมป์ตามที่กฎหมายกำหนด แต่หากที่ดินครอบครองไม่เกิน 5 ปี หากต้องการขายฝาก ก็ต้องเสียภาษีธุรกิจเฉพาะ 3.3% เช่นเดียวกัน เพียงแต่กรรมสิทธิ์ในที่ดินยังไม่ตกเป็นของผู้รับขายฝากเท่านั้น

วงเงินในการอนุมัติส่วนใหญ่แล้วจะอยู่ที่ 40-70%

อีกเงื่อนไขคือ ผู้รับขายฝาก ไม่สามารถนำที่ดินของชาวบ้านไปขาย หรือจำนองต่อกับแบงก์ จนกว่าเจ้าของที่ดินจะไถ่ถอนตามสัญญา เช่น 3 ปี 5 ปี แต่ระยะเวลาต้องไม่เกิน 10 ปี

ข้อดีของผู้กู้คือ อนุมัติเร็ว มักได้วงเงินสูงกว่าจำนองค่อนข้างเยอะ แต่มีความเสี่ยงเรื่องความปลอดภัย ของทรัพย์สินที่นำไปทำนัญญา และหากโชคร้าย เจอในทุนหัวหมอ นิสัยไม่ดี ต่อรองไม่ได้ ไถ่ถอนไม่ทันเวลา อาจโดนยึดได้ทันที

แต่หลังจากมีคดีสะเทอนขวัญ ฆ่ายกครัว 8 ศพ ที่ตำบลบ้านกลางอำเภออ่าวลึกจังหวัดกระบี่ ที่มีสาเหตุมาจากการขายฝากที่ดินขณะเดียวกัน “ศูนย์ลูกหนี้”

ทำให้กระทรวงยุติธรรมได้รับร้องเรียนเรื่องนี้เป็นจำนวนมาก ถึงเรื่องการฉ่อโกงระหว่างผู้ขายฝากกับฝั่งนายทุน จนทำให้กระทรวงยุติธรรมเตรียมนำเสนอยกเลิกกฎหมายขายฝาก อย่างน้อยเลยอาจจะต้องกำหนดเงื่อนไขเพิ่มเติมห้ามเรียกดอกเบี้ยเกินอัตราด้วยการตีกรอบระยะเวลาสัญญาขายฝาก ไม่ให้ต่ำกว่า 3 ปี ปิดช่องไม่ให้ทำสัญญาระยะสั้น1เดือน3เดือน หรือ6เดือน และเพื่อปิดช่องทางการทำนิติกรรมลวง เงินกู้จากการขายฝากจะต้องโอนจ่ายผ่านสถาบันการเงินเท่านั้น ห้ามจ่ายกันเป็นเงินสด เพื่อไม่ให้ผู้ซื้อกับผู้ขายเป็นบุคคลคนเดียวกัน เพราะที่ผ่านมานายทุนรู้เทคนิคทางกฎหมาย จะมอบอำนาจให้ลูกหนี้ไปรับโอนที่ดินกับสำนักงานที่ดิน เมื่อฝ่ายลูกหนี้นำคดีขึ้นฟ้องร้องว่าถูกบังคับทำสัญญากู้เงินไม่เป็นธรรม มักจะแพ้คดีเพราะฝ่ายนายทุนจะสู้คดีว่าการโอนกรรมสิทธิ์เป็นเจตนาของฝ่ายลูกหนี้เอง ซึ่งยังไม่ได้ลงมติที่แน่ชัด ว่าจะพิจารณายกเลิกหรือแก้ไขกฎหมายขายฝาก คงต้องติดตามกันต่อ สำหรับเรื่องการขายฝากนี้

ติดต่อ PRA ACADEMY

สอบถามข้อมูลคอร์สเรียนสัมมนาได้ตลอดเวลาค่ะ มีเจ้าหน้าที่ให้บริการตลอด 24 ชม.

Start typing and press Enter to search