02

ขายฝากอสังหาฯ ทำกำไรอย่างเหนือชั้น

ธุรกิจการขายฝาก เป็นอีกหนึ่งธุรกิจที่อยู่กับบ้านเรามานาน ซึ่งมีการทำธุรกิจขายฝาก เช่น บ้าน คอนโดฯ ทาวน์เฮ้าส์ อาคารพาณิชย์ รวมถึงที่ดิน ไร่สวนต่างๆ บางคนอาจยังไม่คุ้นกับการขายฝาก เพราะไม่ได้คลุกคลีกับธุรกิจ ทำธุรกรรมกับสิ่งนี้ ซึ่งจะแตกต่างจากธุรกิจทั่วไป ตรงมี “เงื่อนไข” ระยะเวลากำหนดนั่นเอง

โดยปกติแล้วจะมีการทำสัญญาขายฝากด้วยกันโดยยึดเวลาไถ่ถอนตามเอกสารที่ระบุในสัญญา เจ้าของผู้ขายฝากมีสิทธิ์ซื้อคืนได้ โดยต้องมีการทำสัญญากันต่อเจ้าพนักงานที่ดิน และผู้ที่ขายฝากจำเป็นต้องมอบโฉนดที่ดินให้แก่ผู้ซื้อฝากด้วย ถึงจะมีผลทางกฎหมายได้

หากเจ้าหนี้ผิดนัดสามารถยึดทรัพย์นั้นได้ตามกฎหมาย กรรมสิทธิ์ในทรัพย์นั้นจะเป็นของเจ้าหนี้ทันที โดยไม่ต้องฟ้องร้องกันให้ยุ่งยากเหมือนการจำนองเลย ดังนั้นเมื่อถึงกำหนดไถ่ถอน แทนที่เจ้าหนี้จะรีบเร่งไปทางหนี้กลายเป็นว่าลูกหนี้จะต้องเป็นฝ่ายวิ่งเต้นหาเงินมาชำระหนี้แทน เพื่อที่จะได้ไม่ต้องสูญเสียทรัพย์นั้นให้คนอื่น

แต่ถ้าลูกหนี้สามารถนำเงินมาไถ่ถอนตามวันเวลาที่กำหนด สิ่งที่ผู้รับขายฝากจะได้ก็คือ “ดอกเบี้ย” ค่าปากถุงค่าธณรมเนียม นั่นเอง โดยมีการเสียกรรมสิทธิ์ในราคาที่ต่ำกว่าราคาตลาดมากโดยกฎหมายกำหนดไว้ว่า

  1. ดอกเบี้ยที่ได้รับจากการขายฝาก ห้ามเกิน 15%
  2. ต้องจดทะเบียนการขยายเวลาต่อหน้าเจ้าหน้าที่พนักงานกรมที่ดินเท่านั้น
  3. ห้ามเลยระยะเวลาไถ่ถอนเด็ดขาด
  4. อสังหาฯระยะเวลาไถ่คืนไม่เกิน 3 ปีตามมาตร 494
  5. การขายฝากอสังหาฯ หากไม่ทำหนังสือต่อหน้าพนักงานเจ้าหน้าที่ฟ้องร้องบังคับคดีไม่ได้
  6. กรรมสิทธิ์ทรัพย์สินจะตกเป็นของผู้ไถ่ทันทีที่ได้ชำระสินไถ่หรือวางทรัพย์อันเป็นสินไถ่แล้ว
  7. บุคคลเฉพาะที่ต้องดำเนินการไถ่ทรัพย์คือผู้ซื้อเดิมทายาทหรือผู้รับโอนทรัพย์สิน

ประเด็นสำคัญของการขายฝาก อยู่ที่การทำสัญญา ควรดูเช็คเงื่อนไขต่างๆ ให้ดีๆ โดยเฉพาะ “คำมั่น” ว่าจะชำระเงินคืน ในเรื่องของการไถ่ถอนกำหนดให้ใช้สิทธิไถ่ถอนไม่เกิน 10 ปี นับตั้งแต่ทำการซื้อขาย โดยต้องดูวันในการจดในสัญญาเป็นหลัก) แต่ถ้าไม่ได้มีการกำหนดเวลาเอาไว้ แต่ส่วนใหญ่ที่มักมีปัญหาการเอาเปรียบสินไถ่ ในอดีตกำหนดไว้ เท่าไรก็ได้แล้วแต่ตกลงกัน ซึ่งเกินกว่ากฎหมายควบคุมอย่างปัจจุบัน คือร้อยละ 15 ต่อปี เช่น 1 แสนบาทกำหนดไถ่ถอน 1 ปี ต้องไม่เกิน 15000 บาทต่อปี ถ้าตกลงเกินกว่านี้ให้ปรับลดลง

ในกรณีที่ครบกำหนดไถ่ถอนแต่ผู้ซื้อไม่ยอมให้ไถ่ถอน ผู้ขายฝากมีสิทธิวางเงินสินไถ่ต่อสำนักงานวางทรัพย์ได้ และผลกรรมสิทธิ์จะตกเป็นของผู้ไถ่ทันที แต่หากพบว่าสภาพทรัพย์สินขนาดส่งมอบชำรุด จากการใช้สอย ไม่ใช่ความผิดของผู้ซื้อฝาก เจ้าทรัพย์ไม่สามารถเรียกสินไหมทดแทนได้ ให้ส่งมอบทรัพย์นั้นคืนตามสภาพที่อยู่เวลาไถ่คืน เว้นแต่ถูกทำลายเสียหายจากความรับผิดชอบของผู้ซื้อ สามารถเรียกสินไหมทดแทนได้

เช่นเอาบ้านไปขายฝาก ถึงเวลากำหนดไถ่บ้านคืน บ้านชำรุดทรุดโทรม ไม่สามรถเรียกสินไหมทดแทนได้ แต่ถ้าผู้ซื้อนำบ้านนั้นไปปล่ยอเช่าต่อ โดยมีหนังสือจะทะเบียนต่อเจ้าหน้าที่ติดต่อมาให้ไถ่ถอนบ้าน แต่ติดสัญญาเช่า ระหว่งผู้ซ้อฝากกับบุคคลภายนอก ผู้ขายฝากมีสิทธิเพิกถอนสัญญาเช่านั้นได้ ต่อเมื่อผู้ซื้อฝากมีเจตนาทำให้คุณเสียหายเท่านั้น และนี้คือเรื่องขายฝากที่ควรรู้ไว้ เพื่อทำถูกต้องตามกฎหมาย และไม่เสียเปรียบกันนะคะ