423-PRA

ปัญหาที่พบในการขายฝากที่ดิน

การขายฝากอสังหาริมทรัพย์ เป็นการทำนิตกรรมการซื้อขายอสังหาฯ รูปแบบหนึ่ง มีการโอนกรรมสิทธิ์ทรัพย์ให้ตกอยู่กับผู้รับซื้อ แต่ข้อดีคือ เปิดโอกาสให้ผู้ขาย สามารถนำเงินมาไถ่ถอนทรัพย์นั้นคืนได้ ภายในระยะเวลากำหนด แต่ถ้าไม่ได้นำเงินมาไถ่ถอนในระยะเวลากำหนด ทรัพย์นั้นจะตกในสิทธิของผู้รับผลประโยชน์นั้นทันที

เช่น นาย ก เป็นเจ้าของกิจการ มีที่ดินอยู่และต้องการนำเงินไปต่อยอดกิจการเลยตัดสินใจ นำที่ดินมาขายฝากกับนาย ข ผู้เป็นนายทุนมีเงินเหลือใช้ ทันทีที่ขายเสร็จที่ดินนี้เป็นของนาย ข ทันที แต่นาย ก สามารถนำที่เงินมาไถ่ถอนได้ ในระยะเวลาที่ทำสัญญากันไว้ สูงสุดไม่เกิน 10 ปี

จุดเด่นของการขายฝากก็คือ มีการขายฝาก รับซื้อฝาก

  • แง่ผู้รับซื้อ คือ ได้รับทรัพย์สินมาโดยตรง ไม่ต้องฟ้องร้องกันเมื่อผิดนัดค้างชำระ
  • แง่ผู้ขายฝาก คือ มีโอกาสได้รับวงเงินขายฝากสูงกว่า หรือตามที่ตกลงผู้ซื้อและผู้ขาย และสามารถนำเงินมาไถ่ถอนคืนได้

แต่จะมีความเสี่ยงในด้านการประเมินราคา และสภาพคล่องของทรัพย์สินที่ต้องระวัง เมื่อผู้ซื้อนำไปขายต่อ

การขายฝาก ไม่ใช่การ “กู้เงิน” เพราะไม่ได้มีการกำหนดให้ผู้ขายฝาก ชำระค่าตอบแทนเป็นรายเดือน ในแต่ละเดือน ผลตอบแทนจะได้ไม่เกิน 15 % ต่อปีเท่านั้น หรือ 1.25% ต่อเดือน ผู้ขายฝากจะนำเงินมาไถ่คืนเมื่อใดก็ได้ ไม่ต้องรอให้ครบกำหนดตามสัญญา แต่หากไม่มาไถ่ถอนทรัพย์คืน ภายในระยะเวลาที่กำหนดตามสัญญา ทรัพย์นั้นจะตกเป็นของผู้รับซื้อฝากโดยสมบูรณ์

ส่วนค่าธรรมเนียมการโอนนั้น อยู่ที่ 2% ของราคาประเมิน เพื่อเสียภาษีเงินได้ ภาษีธุรกิจเฉพาะหรืออากรแสตป์ ปัญหาที่มักพบบ่อยในการขายฝากคือ การทำสัญญาที่ไม่ถูกต้อง เช่นแอบไปทำสัญญากันโดยปากเปล่า พูดลอยๆ ไม่มีหลักฐานยืนยันทางลายมือ และผู้รับซื้อบางรายกลับนำทรัพย์สินที่รับขายฝาก ไปโอนให้บุคคลอื่นต่อ ทั้งๆ ที่ยังไม่ครบกำหนดไถ่ถอน นอกจากนี้ยังพบว่า ผู้รับซื้อฝาก ไม่สามารถตรงจสอบข้อมูลสินทรัพย์ได้ หรืออาจมีการเข้าใจผิดพลาดเกี่ยวกับราคาประเมินสูงกว่าราคาประเมินที่ควรจะเป็น และสุดท้ายที่มักพบบ่อย คือเวลาไถ่ถอนคืน ผู้รับซื้อกลับไม่ยอมให้ไถ่ถอนสินทรัพย์คืน แม้ว่าผู้ขายฝากจะจ่ายเงินไถ่ถอนทรัพย์สินนั้นครบ

ปัญหาเหล่านี้ยังพบเห็นได้ทั่วไปสำหรับผู้ขายฝากกับผู้รับซื้อฝาก ดังนั้นก่อนทำสัญญาควรอ่านรายละเอียดให้ดีๆ ศึกษาข้อมูลให้รอบด้าน ครบถ้วน เพื่อให้ก่อให้เกิดความเสียหายทั้งเวลาและทรัพย์สินเป็นจำนวนมาก และเพื่อความโปรงใส ควรตรวจสอบได้จริง มีการประเมินราคาที่ถูกต้อง มีพยานที่รับรองได้จาก กลต. จะช่วยให้การทำธุรกรรมขายฝากนั้นเกิดความยุติธรรมมากขึ้น เมื่อเกิดเหตุการณ์ไม่คาดคิด ขึ้นโรงขึ้นศาล สามารถนำหลักฐานเอกสาร ลายมือ สัญญา ใบรับรองจากกลต. เพื่อร่วมในการพิจารณาตัดสินความยุติธรรมให้กับตนเองได้