417_WEB

สรุปกฎหมายภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง

 

ภาษีเป็นเรื่องใกล้ตัวที่ไม่ควรมองข้ามเพราะมีส่วนสำคัญกับประชาชนทุกคนในประเทศ หลังจากรัฐบาลได้ทำการปฎิรูปกฎหมายใหม่ ไม่ว่าจะเป็นภาษีมรดก ภาษีสรรพสามิต หรือภาษีเงินได้จากบุคคลธรรมดา รวมถึงภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง ที่เข้ามาจัดระบบใหม่เกี่ยวกับภาษีโรงเรือนและภาษีท้องที่ ที่ใช้กันอยู่ในปัจจุบัน โดยได้มีราชกิจานุเบกษา ประกาศใช้เมื่อวันที่ 12 มีนาคม 2562 และเริ่มมีผลบังคับใช้กฎหมาย เมื่อวันที่ 13 มีนาคม 2562 นี้ โดยจะเริ่มมีการจัดเก็บภาษีวันที่ 1 มกราคม 2563

โดยที่ดินและสิ่งปลูกสร้างซึ่งใช้เป็นฐานภาษีได้กำหนดมูลค่าที่ดิน โดยใช้ราคาประเมินทุนทรัพย์ ตามที่ข้อมูลของกรมธนารักษ์ระบุ ซึ่งภาษีที่เรียกเก็บไปนี้จะถูกจ่ายให้กับ “องค์กรปกครองส่วนท้องถิ่น” เช่นเทศบาล องค์กรบริหารส่วนตำบล หรืออบต แต่ไม่รวมองค์กรบริหารส่วนจังหวัด และเงินที่เก็บไปนี้ไม่ได้เป็นการนำจ่ายเข้าส่าวนกลางหรือกรรมสรรกากร ,กระทรวงการคลัง

 

ประเภทและมูลค่าที่ดินและสิ่งปลูกสร้างที่ได้รับยกเว้นภาษีถาวร
ประเภท เจ้าของเป็นบุคคลธรรมดา นิติบุคคล
1.ใช้ประกอบเกษตรกรรม(มาตรา40) ยกเว้น 50 ล้านบาทแรก/เขตองค์กรปกครองส่วนท้องถิ่น(ถ้ามีอยู่ในหลายเขตก็ได้ยกเว้นหลายรอบ) ไม่ยกเว้น
2.ใช้อยู่อาศัย (มาตรา41) เป็นเจ้าของแค่สิ่งปลูกสร้างไม่ได้เป็นเจ้าของที่ดินแต่มีชื่อในทะเบียนบ้าน ยกเว้น 10 ล้านบาทแรก(1คนที่มีชื่ออยู่ได้แค่ 1  บ้านจึงได้ยกเว้นแค่แห่งเดียวที่มีชื่ออยู่) ไม่ยกเว้น
3.ใช้ประโยชน์อื่นๆ ไม่ยกเว้น ไม่ยกเว้น
4.ทิ้งไว้ว่างเปล่า ไม่ยกเว้น ไม่ยกเว้น

 

กรณีประกอบเกษตรกรรม อัตราเสียภาษีในช่วง 2 ปีแรก นับตั้งแต่ 1 มกราคม 2563 คิดดังนี้

มูลค่าทรัพย์สินสุทธิจากส่วนที่ได้รับยกเว้นถาวร(ล้านบาท)

อัตราภาษี ต่อปี
(มาตรา 94 วงเล็บ 1)

ส่วนที่ไม่เกิน 75

0.01% (ล้านละ 100)

ส่วนที่เกิน 75 แต่ไม่เกิน 100

0.03% (ล้านละ 600)

ส่วนที่เกิน 100 แต่ไม่เกิน 500  0.05% (ล้านละ 500)
  ส่วนที่เกิน 500 แต่ไม่เกิน 1000  0.07% (ล้านละ 700)
ส่วนที่เกิน1000

0.10% (ล้านละ 1000)

 

ในกรณีที่เจ้าของบุคคธรรมดาให้เอามูลค่าทรัพย์สิน 50 ล้านบาทแรก (มาตรา40) มาหักก่อนแล้วจึงนำส่วนที่เหลือมาคำนวณตามตารางนี้ (มาตรา95) เช่นที่ดินทำนา 125 ล้านบาทหัก 50 ล้านบาทแรก เหลือสุทธิ 75 ล้านบาทจึงจะเสียภาษี 75*100=7500 บาท

นอกจากนี้แล้วอัตราการเสียภาษีในช่วง 2 ปีแรก กรณีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างของบุคคลธรรมดาใช้เพื่ออยู่อาศัยและมีชื่อยู่ในทะเบียนบ้าน ส่วนที่ไม่เกิน 25 ล้านบาท เสียภาษี 0.03% (ล้านละ 300 บาท)

*ส่วนที่เกิน 25 แต่ไม่เกิน 50 ล้านบาท เสียภาษี0.05% (ล้านละ 500 บาท)

*ส่วนที่เกิน 50 ล้านบาท เสียภาษี 0.0% (ล้านละ 1000 บาท)

โดยให้นำมูลค่าทรัพย์สิน 50 ล้านบาทแรกมาหักก่อน แล้วจึงนำส่วนที่เหลือมาคำนวณตามข้อมูลข้างต้นนี้  เช่นมีบ้านพร้อมที่ดิน 75 ล้านบาท หัก 50 ล้านบาทแรกเหลือสุทธิ 25 ล้านบาท จึงเสียภาษี 25*300=7500 บาท แต่ถ้าบ้านพร้อมที่ดิน 50 ล้านบาทพอดีก็จะไม่เสียภาษีเลย (50-50=0)

 

กรณีสิ่งปลูกสร้าง(ไม่มีที่ดิน) ของบุคคลธรรมดาใช้อยู่อาศัยและมีชื่อในทะเบียนบ้านอัตราดอกเบี้ยในช่วง 2 ปีแรก ส่วนที่ไม่เกิน 40 ล้านบาท เสียภาษี 0.02% (ล้านละ 200 บาท)

*ส่วนที่เกิน 40 แต่ไม่เกิน 60ล้านบาท เสียภาษี 0.03% (ล้านละ 300 บาท)

*ส่วนที่เกิน 60 แต่ไม่เกิน 90 เสียภาษี 0.05% (ล้านละ 500 บาท)

*ส่วนที่เกิน 90 ล้านบาท เสียภาษี 0.10% ล้านละ 1000 บาท

เอามูลค่าทรัพย์สิน 10 ล้านบาทแรก มาหักก่อน เหลือแล้วจึงนำมาคำนวณ เช่นบ้านที่ไม่มีที่ดิน 50 ล้านบาท หัก 10 ล้านบาแรก เหลือสุทธิ 40 ล้านบาทแล้วจึงนำมาคิดภาษี 40*200= 8000 บาท

 

กรณีใช้อยู่อาศัยแบบอื่นๆ เช่นบ้านหลังที่ 2 อัตราดอกเบี้ยในช่วง 2 ปีแรก

*ส่วนที่ไม่เกิน 50 ล้านบาท เสียภาษี 0.02% (ล้านละ 200 บาท)

*ส่วนที่เกิน 50 แต่ไม่เกิน 75 เสียภาษี 0.03% (ล้านละ 300 บาท)

*ส่วนที่เกิน 75 ล้านบาทแต่ไม่เกิน 100 เสียภาษี 0.05% (ล้านละ 500 บาท)

*ส่วนที่เกิน 100 ล้านบาท เสียภาษี 0.10% (ล้านละ 1,000 บาท)

 

กรณีใช้ประโยชน์อื่น นอกจากเกษตรหรืออยู่อาศัย อัตราดอกเบี้ยในช่วง 2 ปีแรก

*ส่วนที่ไม่เกิน 50 ล้านบาท เสียภาษี 0.30% (ล้านละ 3,000 บาท)

*ส่วนที่เกิน 50 แต่ไม่เกิน 200 เสียภาษี 0.40% (ล้านละ 4,000 บาท)

*ส่วนที่เกิน 200 ล้านบาทแต่ไม่เกิน 1000 เสียภาษี 0.50% (ล้านละ 5,000 บาท)

*ส่วนที่เกิน 1000 ล้านบาท แต่ไม่เกิน 5000 เสียภาษี 0.60% (ล้านละ 6,000 บาท)

*ส่วนที่เกิน 5000 เสียภาษี 0.70% (ล้านละ 7,000 บาท)

 

กรณีทิ้วไว้ว่างเปล่าหรือไม่ได้ทำประโยชน์ตามควรแก่สภาพ อัตราดอกเบี้ยในช่วง 2 ปีแรก

*ส่วนที่ไม่เกิน 50 ล้านบาท เสียภาษี 0.30% (ล้านละ 3,000 บาท)

*ส่วนที่เกิน 50 แต่ไม่เกิน 200 เสียภาษี 0.40% (ล้านละ 4,000 บาท)

*ส่วนที่เกิน 200 ล้านบาทแต่ไม่เกิน 1000 เสียภาษี 0.50% (ล้านละ 5,000 บาท)

*ส่วนที่เกิน 1000 ล้านบาท แต่ไม่เกิน 5000 เสียภาษี 0.60% (ล้านละ 6,000 บาท)

*ส่วนที่เกิน 5000 เสียภาษี 0.70% (ล้านละ 7,000 บาท)

 

อัตราการเสียภาษีในชวงเวลาปกติหลังจาก 2 ปีแรกไปแล้ว

1. ใช้ประกอบเกษตรกรรมทำไร่ทำนาทำสวนเลี้ยงไก่

ปีแรกจะเสียภาษีสูงสุด 0.10%  หลังจากนั้นจะเสียภาษี 0.15% ยกเว้นว่า มูลค่าทรัพย์ 50 ล้านบาทแรกอยู่ในเขตองค์กรปกครองส่วนท้องถิ่น

2. ใช้อยู่อาศัย

สองปีแรกจะเสียภาษีสูงสุด 0.10% หลังจากนั้นเสียภาษี 0.30% ยกเว้นหากใช้เพื่ออยู่อาศัยและมีชื่อในทะเบียบ้าน จะได้รับการยกเว้นมูลค่า 50 ล้านบาทแรก แต่หากเป็นเจ้าของสิ่งปลูกสร้างแต่ไม่ได้เป็นเจ้าของที่ดิน จะได้รับการยกเว้นมูลค่า 10 ล้านบาทแรก

3. ใช้ประโยชน์อื่นๆ นอกจากเกษตรกรรมหรือที่อยู่อาศัย

จากที่เคยเสียภาษีสูงสุด 0.70%  2ปีหลักต้องเสียภาษี 1.20%

4. ทิ้งว่างเปล่า

จากที่เคยเสียภาษีสูงสุด 0.70%  2ปีหลักต้องเสียภาษี 3.00%

 

โดยทั้งหมดนี้เป็นมารตาอ้างอิง 37 และ 40,41 แต่ถ้ายังปล่อยทิ้งที่ดินทุกๆ 3 ปีจะเสียภาษีเพิ่ม 0.30%  ทั้งนี้ผู้ที่เป็นเจ้าของที่ดินหรือสิ่งปลูกสร้าง ตั้งแต่วันที่ 1 มกราคม ของทุกปีจะต้องเสียภาษี และชำระภายในเดือนเมษายนของปีนั้นๆ ดังนั้นถ้ามีการขายสินทรัพย์ระหว่างปี ผู้ขายซึ่งจ่ายภาษีไปแล้ว อาจขอใหผู้ซื้อชดเชยคืนให้ด้วย หรือไม่ก็เก็บรวม บวกเข้าไปในราคาซื้อขาย โดยคำนวณสัดส่วน ณ วันที่ขาย

หากใครผิดนัดไม่จ่ายภาษีจะถูกปรับเพิ่มอีก 40% ของภาษีที่ค้างจ่าย และเสียเงินเพิ่มอีก 1% ต่อเดือนของภาษีที่ค้างจ่าย นอกเหนือจากเบี้ยปรับ 40% ดังนั้น คนที่มีบ้านเป็นบุคคลธรรมดา เป็นเจ้าของที่ดิน คอนโดและมีชื่ออยู่ในทะเบียนบ้านจะได้รับยกเว้นภาษีจากมูลค่า 50 ล้านบาทแรก ส่วน 25 ล้านบาทถัดไปเสีย 0.03% ต่อปี (ล้านละ 300)

ส่วนบุคคลธรรมดาที่ไม่มีชื่อในทะเบียนบ้าน ต้องเสียภาษีตั้งแต่บาทแรกโดยมูลค่า 50 ล้านบาทแรกเสีย 0.02% ต่อปี ล้านละ 200 และไล่ตามมูลค่าขึ้นไปจนถึง 0.10% ต่อไปล้านละ 1,000 บาท