365

สูตรลับทำคอมมูนิตี้มอลล์ให้สำเร็จ

ในด้านการลงทุนอสังหาริมทรัพย์ที่ก่อให้เกิดรายได้เชิงพาณิชย์ หนึ่งในนั้นก็คือ คอมมินิตี้มอลล์ หรือห้างสรรพสินค้า ศูนย์การค้าชุมชนนั้นเอง นักพัฒนารายเล็กรายย่อย ต่างก้าวเข้ามาแข็งขันกันดุเดือด หวังช่วงชิงเค้กชิ้นงามในตลาดนี้

แต่ส่วนใหญ่ที่มักพบและเห็นได้จริง “ทำเล” ดีมีชัยไปกว่าครึ่ง โดยเฉพาะรายเล็กและรายกลาง เข้ามาแข่งขันในตลาดนี้มาก แต่รายใหญ่ มักไม่ค่อยอยากทำ เพราะทำแล้วไม่รวยเมื่อเปรียบเทียบกับผลประโยชน์ของที่ดิน ยิ่งใจกลางเมืองด้วยแล้ว มักจัดใหญ่สร้างห้างกันไปเลย จึงจะเห็นได้ว่าส่วนใหญ่แล้วนั้นคอมมูนิตี้มอลล์จะอยู่แถบชานเมือง เจ้าของที่ดินหรือ Landlord อยากพัฒนามาก บางรายรุ่ง บางรายร่วง สิ่งสำคัญมันอยู่ตรงนี้ครับ

1. วางแผน

ทุก ๆ ความสำเร็จต้องมีเกิดจากการวางแผนที่ดีมาเสียก่อน คุณต้องศึกษา ทำการบ้านอย่างหนัก ทั้งด้านการตลาดและโครงสร้างต่างๆ ต้องรู้ให้ได้ว่า ลูกค้าต้องการอะไร คู่แข่งขันเป็นใคร จุดเด่นจุดด้อย ที่ควรปรับปรุง เสริมทัพให้มันดีขึ้น วิเคราะห์โอกาสทางธุรกิจ รายรับรายจ่าย งบดุล สิ่งเหล่านี้ต้องวิเคราะห์ให้ขาด กลางกระดาษมันออกมาเลยครับ อะไรเป็นปัจจัยบวก ปัจจัยลบ ต้องประเมินให้ได้ วางแผนให้เป็น เพื่อชีวิตมั่นคงมั่งคั่งขึ้น

2. คอนเซ็ปต์ชัดเจน

เพื่อกำหนดเป้าหมายที่แน่ชัดว่าโครงการจะไปแนวทางไหน เพราะคอมมูนิตี้มอลล์ มีรูปแบบมากมาย แล้วแต่เราจะดีไซน์ให้เข้ากับกลุ่มเป้าหมาย ต้องดูองค์ประกอบที่ตั้ง ทิศทางแดด ลมฝน เพื่อที่จะผสมผสานการออกแบบให้ ดีขึ้นไม่ร้อน อบอ้าวจนเกินไป หรือหากจะทำแบบ Close Mall ติดแอร์เย็นฉ่ำ ดีไซน์แบบไหนลงตัวที่สุด

3. ขนาดพื้นที่เหมาะเจาะ

ขนาดพื้นที่ในการสร้างคอมมูนิตี้มอลล์ ต้องมีมากพอที่จะลองรับคนในพื้นที่นั้น เพราะขนาดพื้นที่เป็นอะไรที่สำคัญมาก สามารถแข่งขันกับห้างใหญ่ กันได้เลยที่จอดรถต้องเพียงพอ แต่ละโซนไม่แอดอัดเกินไป สามารถเดินได้สะดวกสบาย การจัดองค์ประกอบต่างๆ ต้องสอดคล้องกับทุกยูนิตที่ทำ ให้รู้สึกว่ามาใช้บริการได้ง่าย สะดวกครบครัน นักออกแบบจึงต้องเข้าใจการทำการตลาดควบคู่ไปด้วย เพื่อตอบโจทย์ ผู้มาใช้บริการ

4. แม่เหล็กร้านค้า

ใช้การผสมผสานร้านค้าต่างๆ ให้เป็นเสมือนแม่เหล็ก ดึงดูดลูกค้าให้มาใช้บริการ ถือเป็นหัวใจกับทำธุรกิจคอมมูนิติมอลล์จะรุ่งหรือรอดเลยก็ว่าได้ โดยเฉพาะร้านอาหาร ของกินต่างๆ ทั้งของไทยและต่างประเทศ อาหารจานเดี่ยว ซูเปอร์มาณ์เก็ต เป็นจุดขายที่ดีในการเรียกแขกเข้าร้าน

นอกจากนี้ขนาดพื้นที่ในร้าน โดยเฉพาะซูเปอร์มาณ์เก็ต ควรมีอย่างน้อย 300 ตารางเมตร เพื่อจัดช่องว่างสินค้า ผู้ใช้บริการ ให้ไม่เบียดเสียดจนเกินไป ซึ่งต้องยอมรับว่า ค่าเช่าซูเปอร์มาร์เก็ตใช้ทุนค่อนข้างสูงมาก เจ้าของต้องทนกับค่าเช่า แต่ถ้าบริการดีๆ ทำการตลาดเป็นกระตุ้นยอดขายบ่อยๆ ก็พารุ่งได้เหมือนกัน

5. เปิดจองพื้นที่ก่อนสร้าง

เป็นการทำการตลาดหนักหน่อยช่วงแรก แต่ไม่เจ็บตัว เมื่อสร้างเสร็จ คล้ายๆ กับนักพัฒนาคอนโดมิเนียม ที่หาลูกค้ามาจองคอนโดฯก่อน แล้วค่อยๆ สร้างแต่ละเฟสไป คอมมินิตี้มอลล์ก็เหมือนกัน ดีผังร้านค้า กลางกระดาษสร้างโมเดลขึ้นมา เพื่อที่จะได้สร้างให้สอดรับกับร้านค้านั้นๆ ด้วย โดยเฉพาะร้านอาหาร ที่ต้องวางระบบ ไฟฟ้า ประปา หรือแม้กระทั้งระบบเอ็กซอร์ด ขายพื้นที่ให้เช่าก่อนสร้างเสร็จ เพราะที่ผ่านมาพบว่า มีหลายมอลล์ที่ขายพื้นที่ไม่ถึง 50% แล้วสร้างต่อ สุดท้ายก็พบกับความ “ว่างเปล่า” โอกาสในการรอดชีวิต ในธุรกิจนี้ยาก

สุดท้ายการทำคอมมูนิตี้มอลล์ จะรวยหรือไม่นั้น นักลงทุนต้องเข้าใจโครงสร้างระบบ การคมนาคมรอบข้าง และศึกษากลุ่มเป้าหมายให้ดีๆ เพื่อที่จะได้รอด !! รุ่ง!! ในธุรกิจนี้