BG-414

อสังหาฯ 62 ปีแห่งการปรับตัว

 

หลังจากที่มีการปรับเปลี่ยนทั้งภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง รวมถึงมาตรการปรับเกณฑ์การปล่อยสินเชื่อ เพื่อชะลอการซื้อขายไม่ให้เกิดภาวะฟองสบู่แตก จะเห็นได้ว่าการพัฒนาโครงการมิกซ์ยูส จากนักพัฒนาอสังหาฯรายใหญ่ เริ่มรปับตัวเพื่อรองรับ ตอบโจทย์กลุ่มเป้าหมายในยุคปัจจุบันมากขึ้น

คอนโด Resale ขยับตัว

คอนโดที่อยู่อาศัยใจกลางเมือง ที่ดินในทำเลดีมีอยู่จำกัด เพราะที่ดินไม่สามารถงอกเพิ่มขึ้นได้ทุกปี มีแต่มูลค่าที่เพิ่มขึ้นในแต่ละปี จึงทำให้นักพัฒนาโครงการ เริ่มสร้างจุดต่างในทำเลเดียวกัน โดยเฉพาะเส้นต่อขยายแนวรถไฟฟ้า ทำให้คอนโดรีเซล หรือคอนโดมือสองที่ขึ้นมาก่อนได้เปรียบ เพราะเป็นทำเลใจกลางเมือง สอดคล้องกับราคาที่เอื้อมถึง โครงการเสร็จก่อนไม่ได้รอคอนโดสร้างเสร็จ แถมบางพื้นที่ราคาดีกว่าคอนโดมือหนึ่งอีกด้วย

นอกจากนี้เมื่ออ้างอิงกับกฎหมายอาคารของกรมโยธาธิการและผังเมือง กำหนดห้องชุดไม่ขนาดไม่ต่ำกว่า 20 ตร.ม แต่คอนโด Resale อาจจะใหญ่กว่านิดส่วนใหญ่ที่แล้วเสร็จอยู่ที่ห้องเล็ก 21.5 ตร.ม เพราะที่ดินและต้นทุนการก่อสร้างก่อนหน้านั้นยังไม่สูงเท่านี้ จึงทำให้สามารถออกแบบที่พักได้ขนาดใหญ่ได้ แต่ปัจจุบันยูนิตเล็กลง พื้นที่มีอยู่อย่างจำกัด และราคาสูงขึ้น จึงทำให้คอนโดมือสองเป็นที่หน้าจับตามอง เมื่อเทียบกับราคาตลาดในทำเลเดียวกัน

อย่างทำเลช่วงแยกลาดพร้าว ที่มีการเปิดสถานีใหม่ หมอชิต-ห้าแยกลาดพร้าว ในเดือน ส.ค. 2562 เพื่อลดความแออัดของคนในพื้นที่ให้มีการเดินทางสะดวกสบายยิ่งขึ้น โดยได้เชื่อมต่อสถานีพหยโยธินขึ้นมา กับสายสีน้ำเงิน ให้สามารถเปลี่ยนจากสายสีเขียวมายังสายสีน้ำเงินได้ทำให้ห้าแยกลาดพร้าวบูมอย่างเห็นได้ชัด เพราะการเดินทางสะดวกสบายขึ้นและราคาที่ดินในย่านนี้ไม่สูงมาก เป็นราคาที่คนส่วนใหญ่เอื้อมถึงได้ รวมถึงแถวอโศก-พระราม 9 ที่มีความต้องการด้านที่อยู่อาศัยมากขึ้น เพราะมีสถานทูตจีนฯ ตั้งอยู่บริเวณนั้น จึงเป็นที่นิยมของชาวจีน จะเห็นได้ว่าคอนโดมิเนียม โครการมิกซ์ยูสขนาดใหญ่ อาคารสำนักงาน ผุดขึ้นเป็นดอกเห็ด เพราะมีแม่เหล็กดึงดูดให้คนเข้ามาอาศัยในย่านนี้มากขึ้น ประกอบกับมีกลุ่มเป้าหมายที่มีกำลังซื้อและเช่าในพื้นที่อย่างต่อเนื่อง

ทำให้นักลงุทนต่างชาติ เข้ามาเก็งกำไรและอยู่อาศัยกันมากขึ้น โดยเฉพาะคอนโดมิเนียม ที่มีชาวจีนและชายญี่ปุ่นให้ความสนใจจำนวนมาก เพราะเกณฑ์การปล่อยสินเชื่อที่อยู่อาศัย และลงทุนเพื่อสร้างรายได้เริ่มขยายตัว และประเทศไทยมีความหลากหลายในการลงทุนไม่ว่าโรงแรม คอนโด  อาคารสำนักงาน รวมถึงราคาถูกกว่าประเทศอื่นในทวีปเอเชียเดียวกัน รวมถึงโซน EEC นิคมอุตสาหกรรม แหล่งท่องเที่ยว ชลบุรี ระยอง เชียงใหม่ ภูเก็ต จัดเป็นทำเลที่มีศักยภาพ มีสภาพอากาศ และวัฒนธรรมหลากหลาย กฎหมายไทยให้ส่วนแบ่งชาวต่างชาติถือกรรมสิทธิ์ย่าน EEC ได้จึงทำให้ชาวต่างชาติไม่ลังเลที่จะเป็นเจ้าของในย่านนี้

ในด้านผู้ประกอบการทั้งรายเล็กรายใหญ่ เข้ามาร่วมทุนจับมือกันกับชาวต่างชาติ เหล่าสตาร์ทอัพ เข้ามาต่อยอดพัฒนาอสังหาฯ ให้เหมาะกับธุรกิจ และเทคโนโลยี หลายแบรนด์เริ่มปรับตัวให้ก้าวทันเทคโนโลยีทันยุคสมัย ทั้งด้านการทำการตลาด และการดีไซน์โครงสร้างอาคารให้เหมาะกับคนในยุคปัจจุบันมากขึ้น เพื่อให้เข้าถึง Real Demand ที่แท้จริงได้

สินเชื่อที่อยู่อาศัยกระทบบางกลุ่ม

สินเชื่อการประเมินอสังหาฯปล่อยกู้ ที่จะเริ่มมีผลบังคับใช้ในวันที่ 1 เมษายน 2562 นี้ อสังหาที่มีรายได้ต่ำว่า10ล้านขึ้นไปโดยเฉพาะหลังที่สองเริ่มมีผลกระทบ เพราะจะลดการกู้ลงอยู่ที่ 80-90% และสินเชื่อสัญญาจะปรับลดการกู้ถึง 70% ทำให้ผู้ซื้อมีการตัดสินใจชะลอการซื้อลง เพื่อมีเงินออมสักก้อนก่อนค่อยซื้อหรือวางเงินดาวน์ และอสังหาฯ 10 ล้านอัพขึ้นไป เป็นที่นิยมของกลุ่มลูกค้าที่มีกำลังซื้อสูงจะมองถึง Self Esteem ความพอใจในการเป็นเจ้าของ ซึ่งอาจไม่มีผลกระทบต่อการซื้อมากนัก

สรุป

ในปี 2562 นี้การปรับเปลี่ยนสินเชื่ออาจทำให้กลุ่มลูกค้าซื้อบ้านคอนโดฯ หลังที่สองชะลอตัวอยู่บ้าง แต่เทรนด์โครงการ Resale เป็นที่นิยมมากขึ้นโดยเฉพาะในย่าน EEC กลุ่มต่างชาติให้ความสนใจ แม่เหล็กที่สามารถดึดดูดนักลงทุนให้คึกคักได้ คือความเข้มข้าของเศรษฐกิจ หลังจากการเลือกตั้งนี้ นโยบายใหม่ๆ ของพรรคใดจะเข้ามาชูโลงให้เศรศฐกิจดีขึ้น ปัจจัยการลงทุนจะเป็นบวกหรือเป็นลบจะมีผลกับอสังหาฯอย่างไรรอติดตามกันต่อไปนะคะ